EU-Kommission legt Affordable Housing Act vor

Die Europäische Kommission hat am 9. September 2026 den Vorschlag für den Affordable Housing Act (AHA) vorgelegt. Kernstück ist ein Verordnungsvorschlag, der einen gemeinsamen europäischen Rahmen für wohnungspolitische Maßnahmen in Gebieten mit besonderem Druck („Housing Stress“) auf Wohnraumverfügbarkeit und Leistbarkeit schaffen soll. Erfasst werden insbesondere Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen sowie Maßnahmen betreffend Wohnungen und Grundstücke, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden. Der Vorschlag geht nun in das ordentliche Gesetzgebungsverfahren in Rat und Europäischem Parlament.

„Areas under Housing Stress“: Neue EU-Kriterien für Gebiete mit besonderem Wohnungsdruck

Eine wesentliche Neuerung ist die Einführung gemeinsamer Kriterien für sogenannte „areas under housing stress“ (Artikel 6 im AHA). Damit bezeichnet der Vorschlag Gebiete, in denen Wohnraum gemessen an den Einkommen besonders teuer und eine Entspannung der Situation kurzfristig nicht zu erwarten ist. Die Erhebungsmethodik hierfür basiert auf dem Verhältnis zwischen Wohnimmobilienpreisen und verfügbarem Einkommen: Ein Wert von 8 bedeutet vereinfacht, dass der Preis für eine durchschnittlich große Bestandswohnung dem Achtfachen des jährlichen verfügbaren Netto-Haushaltseinkommens pro Kopf entspricht.

Ein Gebiet mit besonderem Wohnungsdruck liegt laut EU-Kommissionsvorschlag dann vor, wenn dieses Verhältnis mindestens 8 beträgt, in den vergangenen zehn Jahren gestiegen ist und anhand von Bevölkerungsentwicklung sowie Wohnungsangebot und -nachfrage keine Entspannung innerhalb der kommenden drei Jahre zu erwarten ist. Ab einem Verhältnis von 10 entfällt der Nachweis des Zehn-Jahres-Anstiegs.

Aus Sicht des VÖWG sind unter anderem die starke Orientierung am Kaufpreis-Einkommens-Verhältnis insbesondere für stark mietorientierte Wohnungssysteme kritisch zu prüfen. Tatsächliche Mietbelastungen sowie die Wirkung kommunaler, gemeinnütziger oder regulierter Wohnungsbestände werden damit nur eingeschränkt abgebildet.

Kurzzeitvermietungen und Ausweitung des Wohnungsangebots

Für Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen sieht der Vorschlag zusätzliche Anforderungen vor. Behörden müssen unter anderem nachweisen, dass Kurzzeitvermietungen über mindestens drei Jahre erhebliche negative Auswirkungen auf Wohnraumverfügbarkeit oder Leistbarkeit hatten und weniger restriktive Maßnahmen nicht ebenso wirksam wären. Für kommunale und gemeinnützige Wohnbauträger enthält die von der Kommission ergänzend zum Verordnungsvorschlag vorgelegte, rechtlich unverbindliche Empfehlung mehrere zentrale Ansatzpunkte: langfristige Bindungen für öffentlich unterstützten Wohnraum, aktive Bodenpolitik, Reinvestitionsmechanismen sowie die ausdrückliche Anerkennung kommunaler, genossenschaftlicher, Limited-Profit- und Non-Profit-Wohnungsanbieter. Damit greift die Kommission mehrere Elemente auf, die auch das österreichische Wohnungssystem prägen und die der VÖWG wiederholt auf europäischer Ebene eingebracht hat. Die Empfehlung ist auf eine strukturelle Ausweitung des Wohnungsangebots ausgerichtet.

VÖWG-Arbeitsgruppe EU-Wohnungspolitik

Der VÖWG wird den Affordable Housing Act und das weitere Gesetzgebungsverfahren begleiten. Im Rahmen der Arbeitsgruppe EU-Wohnungspolitik sollen der Kommissionsvorschlag gemeinsam eingeordnet, mögliche Änderungsvorschläge erarbeitet und die weiteren Schritte gegenüber den europäischen Institutionen abgestimmt werden.

Im Mittelpunkt stehen insbesondere die Housing-Stress-Methodik, die Anforderungen an Beschränkungen von Kurzzeitvermietungen, die kommunalen Handlungsspielräume sowie die Auswirkungen auf den gemeinnützigen und kommunalen Wohnbau.

Für das erste Treffen zu diesem Dossier stehen folgende Termine zur Auswahl; die Sitzung findet hybrid statt:

• Freitag, 9. Oktober 2026, 10:00–11:30 Uhr
• Mittwoch, 14. Oktober 2026, 14:00–15:30 Uhr
• Donnerstag, 15. Oktober 2026, 11:00–12:30 Uhr

Interessierte Mitglieder können sich über die Terminabfrage zur Arbeitsgruppe anmelden oder sich direkt an Jeremias Jobst Wenden.

Relevante Links

Affordable Housing Act – Übersichtsseite der Europäischen Kommission

Verordnungsvorschlag COM(2026) 599 final auf EUR-Lex

Empfehlung der Europäischen Kommission zum Affordable Housing Act